Remates judiciales y remates bancarios

Los remates judiciales y remates bancarios

Los remates son ventas en las que el precio de una propiedad se ve reducido respecto a su valor comercial para facilitar la venta.

Existen diversas formas de llevar a cabo un remate, como puede ser: remate particular abierto, remate particular cerrado, remates judiciales y remates bancarios, siendo los últimos dos motivo de este texto.

Proceso judicial

Para entender los conceptos de remate judicial y remate bancario es importante conocer, aunque sea brevemente, lo que es el proceso judicial y las etapas que involucra el mismo.

El proceso judicial, determinado en las leyes, es una secuencia de etapas que debe seguir toda autoridad pública para resolver un litigio entre una parte demandante y una demandada.

El proceso judicial consta de cinco etapas básicas, agregando en cada etapa el tiempo estimado para llevarla a cabo:

Demanda. Una persona, en razón del incumplimiento de una obligación por una segunda persona (demandado), hace valer ante las autoridades judiciales el cumplimiento de la misma. La demanda se presenta ante el tribunal correspondiente, que designa un juzgado que la deberá conocer.

Tiempo estimado: 2 semanas.

Notificación y contestación de la demanda. En razón de la interposición de la demanda, la autoridad notifica personalmente al demandado que existe una demanda en su contra, obligando a comparecer a juicio; en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el juicio.

Tiempo estimado: 1 a 3 meses.

Ofrecimiento y desahogo de pruebas. Establecido el fondo del litigio con base en la demanda y la contestación, las partes deben acreditar o desacreditar su dicho a través de distintos medios de prueba.

Tiempo estimado: 2 a 3 meses.

Sentencia (impugnación de sentencia). Desahogadas las pruebas, la autoridad, mediante sentencia, resolverá aprobando o desaprobando lo alegado por las partes.

Esta resolución puede ser impugnada en segunda instancia mediante el recurso de apelación, para que ésta determine si la primera autoridad actuó con apego a las leyes.

De la segunda resolución, la parte afectada, como último medio de impugnación, podrá acudir a las autoridades federales vía amparo.

Un aspecto que debe quedar claro es que existen casos donde el condenado en sentencia no impugna el juicio, lo que da celeridad a la ejecución de la sentencia.

Opuestos o no los recursos que indican las leyes, la sentencia estará en disposición de ser ejecutada para dar cumplimiento a lo determinado en ella.

Tiempo estimado con apelación: 3 a 5 meses.

Tiempo estimado con apelación y amparo: 5 meses a 1 año.

Tiempo estimado sin recursos: 2 meses.

Ejecución de sentencia. La ejecución de la sentencia y, concretándonos al caso que nos ocupa, es la venta en remate de los bienes que se encuentran en garantía, así como la escrituración y la entrega de la posesión del bien.

Tiempo estimado para preparar el remate: 2 a 5 meses.

El tiempo de entrega durante y después del remate se analiza en la sección de remates judiciales.

Un proceso judicial es un trámite que en tiempo puede resolverse en 1 año o prolongarse hasta 5 años, dependiendo de la disposición de las partes para impulsar el juicio y la batalla legal entre estas.

En razón de lo que nos interesa, el remate judicial se encuentra en la última etapa del proceso, que es la ejecución de la sentencia; en cambio, el remate bancario podrá ser ofrecido en venta en cualquiera de las etapas anteriores.

Remates judiciales

Los remates judiciales son ventas forzosas de propiedades a través de una autoridad por incumplimiento de una obligación. Existen diversos casos que originan el remate, tales como cobro de un pagaré, hipoteca, ejecución de un convenio o laudo, falta de acuerdo en la repartición de bienes, etcétera.

Estos se celebran ante los respectivos juzgados y tribunales, tanto estatales como federales del país, autoridades que están facultadas para llevar a cabo estas ventas por la ley y que siguen las reglas para realizarlas.

La ley señala que los jueces deben cerciorarse de que la propiedad esté registrada ante el Registro Público de la Propiedad a nombre del demandado, además de requerir a las partes en el juicio que entreguen un avalúo de la propiedad. En la gran mayoría de los casos el demandante es quien lo presenta, y el juez puede aplicar una reducción al avalúo de entre un 20% y un 30%.

Hecho lo anterior, se convoca a postores para que asistan en una fecha determinada a la compra del inmueble; a esto se le denomina almoneda. En caso de no venderse en ésta se señalará una segunda y así hasta que se logre la venta de la propiedad. En cualquiera de estas, siempre y cuando el demandante tenga el dinero líquido que cubra la postura mínima, podrá adjudicarse a su favor el inmueble.

El ganador del remate deberá pagar el resto en el tiempo que ordene el juez en una resolución donde aprueba el remate, tiempo que va de 3 a 5 días o de 10 a 15 días. Hecho lo cual, el ganador del remate podrá llevar a cabo la escrituración del inmueble; con este trámite realizado el juez ordena la entrega de la posesión del inmueble.

Estas son una buena oferta en razón de que, del valor establecido en el avalúo, las posturas podrán hacerse de las 2/3 o 3/4 partes del mismo. Por ejemplo, si hablamos de una propiedad que en el mercado cuesta $1,300,000, en el juicio es valuada en $1,000,000 y una primera oferta puede iniciar en $670,000.

Tiempo estimado de entrega de un remate sin recursos: 2 a 4 meses.

Tiempo estimado de entrega de un remate con apelación: 4 a 6 meses.

Tiempo estimado de entrega de un remate con amparo: 6 a 8 meses.

Remates bancarios

Los remates bancarios son ventas que realizan las instituciones bancarias de los inmuebles que quedaron en garantía, habiendo sido o no iniciado un proceso judicial, lo que determinará el precio de venta del mismo y el tiempo de entrega.

¿A qué me refiero con esto? Bien, los bancos realizan la venta de los bienes en cualquier momento del proceso judicial, incluso ya con posesión.

Un ejemplo claro: la adquisición de los derechos del crédito del banco sobre una casa con un valor en el mercado de $3,500,000 puede llevarse a cabo en etapa de pruebas en un precio de $1,200,000, pero la posesión del mismo podrá ser entregada en un plazo mínimo de 2 años.

Si la intención es ocupar lo más pronto posible un inmueble, se trataría de la adquisición directa al banco de un inmueble escriturado, cuyo costo se eleva al 65% o al 85% como mínimo.

Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de demanda: 1 a 5 años.

Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de contestación de la demanda: 1 año a 4 años y medio.

Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de ofrecimiento y desahogo de pruebas: 1 año a 4 años.

Tiempo estimado de entrega adquirido en la etapa de sentencia con o sin recursos: 1 año a 3 años y medio.

Tiempo estimado de entrega adquirido antes del remate: 1 año a 2 años.

Tiempo estimado de entrega adquirido después del remate: 2 meses a 8 meses.

Tiempo estimado de entrega con escrituras: 2 meses.

Conclusión

Cualquier operación puede ser un negocio u opción para comprar casa habitación, dependiendo del rendimiento que se quiera obtener y del tiempo en que se pretenda recuperar la inversión o tomar posesión del inmueble.

Un punto importante es la seguridad de la operación: en cualquier modalidad la operación es segura, lo único que puede retrasarse es la entrega de la posesión.

Un remate, ya sea bancario o judicial, debe ser adquirido por alguien que esté debidamente asesorado por un experto en este tipo de operaciones, ya que sin ciertos análisis y conocimientos en la materia puede ponerse en riesgo la operación.

Bibliografía

Código de procedimientos del D.F., Editorial Sista.

Código de comercio, Editorial Sista.

www.rematesjudiciales.com.mx

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