Lógica para el Cálculo del Lucro Cesante en Inmuebles de Uso Comercial
En el artículo se explica la lógica para el cálculo del lucro cesante en inmuebles de usos comercial mediante la utilización del concepto de costo de oportunidad, diferente de la que se emplea para el cálculo del lucro cesante en inmuebles destinados a vivienda.
23 de July · 486 palabras.
🕘 Resumen
El artículo 717 del Código Civil Colombiano establece los frutos civiles como precios, pensiones o cánones de arrendamiento, intereses de capitales exigibles e impuestos a fondo perdido que se llaman pendientes si aún no han sido cobrados y percibidos desde que se cobran.
En procesos judiciales que disputan la propiedad de inmuebles, se procede a su secuestro y en casos de desalojo, el beneficiario puede reclamar sumas de dinero por cuenta de la no utilización o disfrute del inmueble por el tiempo mientras se encuentra secuestrado.
En Colombia, se compensa este tipo de perjuicios con los "frutos civiles", que consisten en el cálculo de cánones de arrendamiento por el tiempo durante el cual el inmueble no ha sido utilizado.
Esta forma de establecer el monto del lucro cesante es válida para inmuebles destinados a vivienda, pero no tanto para inmuebles de uso comercial o de oficina.
Si el dueño del inmueble es un profesional o empresario que usa el inmueble para su negocio, sus perjuicios no se verán resarcidos con el reconocimiento de cánones de arrendamiento.
“ARTICULO 717. . Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido.
Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran.”
En el medio judicial colombiano es de común ocurrencia que en procesos tales como los que reivindican la pertenencia de un inmueble destinado a vivienda o a usos comerciales se proceda a su secuestro, desalojando en ocasiones a quienes lo habitan o lo utilizan y dejando a cargo de la administración y el cuidado del mismo a un auxiliar de la justicia denominado secuestre.
Surtido el trámite del proceso y de acuerdo con la decisión del fallador, se abre el espacio para que la parte favorecida en la sentencia proceda a reclamar sumas de dinero por cuenta de la no utilización o disfrute del inmueble en disputa por cuanto el mismo permaneció secuestrado.
Sin embargo, en nuestro medio se tiende a compensar este tipo de perjuicios con los denominados “frutos civiles” los cuales consisten en el cálculo de una serie de cánones de arrendamiento por el tiempo durante el cual la parte no pudo hacer uso del inmueble. Esta manera de establecer el monto del lucro cesante es válida para aquellos casos en los cuales se trata de un inmueble destinado a vivienda, sin embargo no lo es tanto para el caso de un inmueble de uso comercial o de una oficina.
Pensemos, en primer lugar, en el costo de oportunidad del dueño de un inmueble comercial que no es más que la máxima rentabilidad que éste puede obtener sobre su capital. Si esta persona se dedica al negocio de la finca raíz y tiene su inmueble con el único propósito de obtener una renta de él, muy seguramente sus perjuicios se verán resarcidos con el reconocimiento de unos cánones de arrendamiento, de acuerdo al valor que el mercado reconozca en inmuebles de éstas características.
Por otra parte, si el dueño del inmueble es un profesional o un empresario que ejercen sus actividades económicas en el mismo, sus perjuicios valen más que un simple arriendo por cuanto se asume que en sus manos el inmueble renta más que un cánon, puesto que si no fuera así, ya de antemano ellos preferirían haberlo desocupado, rentándolo a alguien más.
La tasación de un lucro cesante como en el caso mencionado requiere de una combinación estratégica de lógica empresarial con el conocimiento profundo del manejo de las técnicas financieras del valor del dinero en el tiempo que son componentes fundamentales de la disciplina de la administración de empresas.
Hugo Francisco Caycedo Godoy
Administrador de Empresas
Pontificia Universidad Javeriana
Bogotá – Colombia
