Lógica para el cálculo del lucro cesante en inmuebles de uso comercial

El Código Civil colombiano en su artículo 717 reza:

“Artículo 717. <Frutos civiles>. Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido.

Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran.”

En el medio judicial colombiano es de común ocurrencia que, en procesos tales como los que reivindican la pertenencia de un inmueble destinado a vivienda o a usos comerciales, se proceda a su secuestro, desalojando en ocasiones a quienes lo habitan o lo utilizan y dejando a cargo de la administración y el cuidado del mismo a un auxiliar de la justicia denominado secuestre.

Surtido el trámite del proceso y de acuerdo con la decisión del fallador, se abre el espacio para que la parte favorecida en la sentencia proceda a reclamar sumas de dinero por la no utilización o disfrute del inmueble en disputa, por cuanto el mismo permaneció secuestrado.

Sin embargo, en nuestro medio se tiende a compensar este tipo de perjuicios con los denominados "frutos civiles", los cuales consisten en el cálculo de una serie de cánones de arrendamiento por el tiempo durante el cual la parte no pudo hacer uso del inmueble. Esta manera de establecer el monto del lucro cesante es válida para aquellos casos en los cuales se trata de un inmueble destinado a vivienda; no obstante, no lo es tanto para el caso de un inmueble de uso comercial o de una oficina.

Pensemos, en primer lugar, en el costo de oportunidad del dueño de un inmueble comercial: no es más que la máxima rentabilidad que este puede obtener sobre su capital. Si esta persona se dedica al negocio de la finca raíz y tiene su inmueble con el único propósito de obtener una renta de él, muy seguramente sus perjuicios se verán resarcidos con el reconocimiento de unos cánones de arrendamiento, de acuerdo con el valor que el mercado reconozca en inmuebles de estas características.

Por otra parte, si el dueño del inmueble es un profesional o un empresario que ejerce sus actividades económicas en el mismo, sus perjuicios valen más que un simple arriendo, puesto que se asume que en sus manos el inmueble renta más que un canon; si no fuera así, habría preferido desocuparlo y rentarlo a alguien más.

La tasación de un lucro cesante como en el caso mencionado requiere de una combinación estratégica de lógica empresarial con el conocimiento profundo del manejo de las técnicas financieras del valor del dinero en el tiempo, que son componentes fundamentales de la disciplina de la administración de empresas.

Hugo Francisco Caycedo Godoy

Administrador de Empresas

Pontificia Universidad Javeriana

Bogotá - Colombia