¿Cuál es la fiscalidad de las rentas vitalicias y las hipotecas inversas?

Estos impuestos serán asumidos por el comprador. De las rentas mensuales que perciba el transmitente, si es una renta vitalicia, solo tendrá que declarar (si está obligado a ello) el 8% del total de las cantidades que correspondan a este concepto (personas mayores de 70 años), lo cual es una importante ventaja, al dejar exento de tributación el 92% de las rentas percibidas. Para las personas mayores de 65 años, si el inmueble sobre el que se constituye la operación es su vivienda habitual, la transmisión estará exenta de tributación en el IRPF.

Pero las principales ventajas de las operaciones de rentas vitalicias son las garantías que se ofrecen a la persona mayor:

• La operación se formaliza ante notario en una escritura pública de renta vitalicia que queda inscrita en el Registro de la Propiedad.
• En la escritura se establece una condición resolutoria para el hipotético caso de impago de las rentas, por la cual el transmitente / persona mayor recupera la plena titularidad de la vivienda sin perjuicio de las mensualidades ya percibidas hasta ese momento.
• Igualmente, en la propia escritura se garantiza a la persona mayor la posibilidad de renunciar en cualquier momento al derecho de uso y disfrute de la vivienda, percibiendo desde esa fecha una nueva renta superior a la que estuviera cobrando.

En la hipoteca inversa, en un primer momento las disposiciones mensuales del crédito no están sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y cuando entra en juego el seguro de rentas vitalicias diferidas las percepciones se entienden como rendimientos de capital mobiliario sujetos a retención a cuenta que deben ser incorporados en la base imponible del ahorro en el IRPF, pero con importantes ventajas a favor del rentista.

Así, la exención por edad alcanza para los mayores de 70 años el 92% de las percepciones anuales, y el 80% para las personas entre 66 y 69 años. Si bien, durante los diez primeros años de funcionamiento del seguro de rentas vitalicias, al porcentaje establecido según la edad debe añadirse la rentabilidad obtenida hasta la constitución de la renta, es decir, entre el plazo que media entre el pago de la prima y el momento en que se genera el derecho a la percepción (vencimiento del crédito hipotecario).

Además, con la actual normativa, las hipotecas inversas formalizadas sobre una vivienda habitual están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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